Por: JOSE LUIS BUSTOS REALES
De burbujas, migraciones y desempleo en Valledupar. “Los vecinos de Puertadeluz, una urbanización de las surgidas al amparo de la burbuja inmobiliaria, procuran vivir el día a día con la falta de servicios, el desinterés del Gobierno central y el peligro creciente de las bandas criminales nómadas que asolan las carreteras. Es ahí donde vive Alicia, una adolescente de 14 años, junto con su hermano y su padre”
El anterior es un fragmento de la novela Puertadeluz del escritor y grafista español Luis Bustos (Lo del nombre es una coincidencia) y que sirve para imaginar lo que puede ocurrir y que, de hecho, ya ocurrió en España y otros países, con las burbujas inmobiliarias.
De manera simple hay que decir que una burbuja, ya sea automotriz, informática, crediticia o inmobiliaria, no se forma en un año ni explota en dos.
La burbuja que nos interesa en este momento en Valledupar es la inmobiliaria que empezó a inflarse hace más de 10 años.
La primera etapa se relaciona con el uso del suelo. Los Planes de Ordenamiento Territorial tienen mucho que ver con esto, pues es desde allí desde donde se traza la línea que demarca el perímetro del área urbana, que supone que lo que quede dentro es urbanizable y contará con servicios públicos, vías y todo lo que un municipio requiere para esa urbanización. Todo ello implica que, si hay crecimiento urbano, ese crecimiento debe estar ordenado y pensado con la mayor cantidad de variables posibles para evitar el desorden. Implica también pensar no solo en la infraestructura básica, sino en la Sostenibilidad: el empleo, la seguridad, la educación, la salud, la movilidad, la convivencia…
Pues bien. Una burbuja inmobiliaria es la garantía de que esas variables no se van a dar, de manera que la burbuja lleva desde su nacimiento, sembrada la semilla de su propia destrucción; todo sin contar que los barrios de invasión, la migración inevitable del campo a la ciudad, los desplazamientos masivos (nacionales y venezolanos) y las más de 10 mil viviendas gratis construidas aquí, hacen su aporte y no pequeño, en esa bomba de tiempo.
Así es.
Trasladarse del campo a la ciudad es una tendencia que comenzó hace 200 años con el surgimiento de la era industrial, que prometía empleo, prosperidad y comodidades. Desde luego, los destinos de estas migraciones son casi siempre los polos de desarrollo, en especial si tienen, como lo tiene Valledupar, fama de ser los mejores vivideros…
En realidad, esto lo que trae es sobrepoblación, desempleo, pobreza, insalubridad, contaminación, violencia e inseguridad, especialmente en las ciudades intermedias en vía de desarrollo. Ese crecimiento se parece al cáncer: es anárquico y desenfrenado; trae consigo una mayor dependencia de carros y transporte público, más consumo de agua y energía eléctrica y la tendencia a nivel mundial no va a disminuir, antes por el contrario, va a aumentar: En este momento el 50% de la población mundial vive en áreas urbanas y se calcula que en 2030 será el 60%.
Cuando una ciudad como la nuestra empieza a expandirse, de inmediato se vuelve atractiva para casi todos los sectores de la economía: banca, hotelería, las multinacionales, almacenes de cadena, franquicias de restaurantes, inversionistas foráneos, los especuladores dedicados a la compra–venta de vivienda. Y también, y de qué manera, el sector aquél que tiene algunos dineros que necesitan ser blanqueados.
Y es de lógica simple: Como hay boom de construcción, se aumenta el empleo y se activan 42 sectores más, como hay una gran oferta de vivienda, esta se volverá barata (esa es la promesa sobre planos), todo el mundo tendrá casa, trabajo y comodidades: esto es de ensueño; en las ciudades de inmediato, comienza otra migración pero interna, ya que los que estaban en barrios populares van a ocupar las casas que la clase media dejará en arriendo para mudarse en las modernas construcciones, en especial si son conjuntos cerrados o edificios lujosos con piscinas en las azoteas. El migrante del campo ocupará las viviendas dejadas en los barrios populares, y como hay trabajo, los bancos prestan dinero sin hacer demasiadas preguntas…
Hasta que llega el momento en el que la ley de oferta y demanda pasa la factura: Como para construir se necesitan lotes, estos subieron de precio, al aumentar el lote, el precio de las viviendas aumenta, y es ahí cuando aparecen los especuladores y los agiotistas, que compran con dineros cuyo origen no me tomaré el trabajo de explicar, se apoderan de una gran cantidad de casas, apartamentos y lotes. Esto trae como consecuencia aún más aumento en el costo de la vivienda.
Mientras todo esto ocurre, las condiciones del empleo también están cambiando, pero no para mejorar, los aumentos de salario autorizados año a año por el gobierno nacional no compensan el aumento de la canasta familiar ni la inflación. Además de eso, en la ciudad se pusieron de moda las cooperativas de empleo, que son la perversa artimaña de no contratar directamente ni en el sector público ni en el privado a la gente, sino a una cooperativa de estas, que no solo liberan al empleador final del vínculo laboral con lo que evaden pagar cesantías, salud y pensión a las personas, sino que de paso les cobran (roban) por emplearlos, en especial si se trata del sector salud; y hay que hacer un alto en este punto para mencionar la práctica ilegal y perversa de emplear casi en condiciones de esclava la mano de obra venezolana, que desplaza la local. Y si esto está así, entonces ¿Por qué siguió creciendo la construcción? ¿Cómo hace la gente para pagar vivienda si los sueldos literalmente no lo permiten? ¿de dónde sale el dinero?
De los mismos dueños de las constructoras, del sector privado, de los dueños de los fondos de pensión:
De los bancos.
Todo esto ocurre gracias a dos poderosos sofismas: 1. Tengo empleo y 2. La vivienda nunca baja…
Aquí está listo todo. El sector de la construcción no solo frenó su crecimiento, sino que disminuyó en un 13% y el problema es que cuando la construcción frena, hace frenar con ella, como lo explicó el alcalde de la ciudad, a 42 sub sectores generadores de empleo directo e indirecto: Paran entre esos muchos otros sectores, las cementeras, el metalúrgico, el de la cerámica, el eléctrico, alfarero, transporte y para hasta la señora que ponía a hervir un sancocho para venderle almuerzos baratos a los empleados de la construcción.
Todos a la calle.
¿El resultado? El día 3 de mayo, como remedio para el guayabo del festival, el Departamento Nacional de Estadísticas DANE, nos da los buenos días con la notificación de que con un porcentaje de 15.5%, Valledupar figura entre las ciudades con las mayores tasas de desempleo del país durante el primer trimestre del año, de manera que el primer sofisma se va al traste, no es verdad que todos tenían empleo…
Debo decir que vi muy lúcido en sus respuestas al alcalde Augusto Ramírez Uhía, y así como se le debe exigir que responda ante los desaciertos que se cometen en su administración, no se le puede poner a expiar pecados que él no cometió.
Esto tiene unas características de fondo, que son definitivamente herencia de anteriores administraciones y empiezan por las denominadas Cargas Urbanísticas, que son lo siguiente: cuando se realiza la conversión de suelo rural a urbanizado, los propietarios de las fincas que quedan incluidas, deberán pagar los gastos de urbanización que les correspondan por los lotes que se les han adjudicado, es decir, pagar por la mejora económica que implica el cambio del uso de sus tierras: Esa debería ser la manera de asegurar viabilidad económica del procedimiento de reparcelación. Debería…
Y al pan pan, porque aquí en cuanto a este tema, lo que tradicionalmente se ha hecho son acuerdos de amigos para que sus fincas queden dentro del perímetro urbano para construir urbanizaciones o vender a excelentes precios a los constructores, y cuando se acaba esa línea y sigue el crecimiento, se tiene que expandir el perímetro urbano y los dueños de las tierras que no hicieron el negocio son reacios a pagar esas cargas y el precio del suelo se torna imposible para la urbanización, porque como se dijo al inicio, si el precio de la tierra sube, el de la vivienda se dispara.
Aquí se infló tanto la burbuja inmobiliaria que, agotados los suelos, solucionaron el asunto violando todo lo que era violable y se liberaron los cielos, y eso explica por qué ahora la ciudad, cuyo nivel freático casi que lo prohíbe, se llenó de edificios de más de 10 pisos que paradójicamente, se encuentran vacíos…
Pero lo cierto es que el quid del asunto no son las cargas urbanísticas: Fue el permitir de manera irresponsable que esa ilusión de prosperidad que aporta la burbuja inmobiliaria, respaldada por una burbuja de créditos, siguiera creciendo; es absurdo que en una ciudad donde más del 70% de la población vive con uno o menos de un salario mínimo, haya más centros comerciales que en Barranquilla, que es la capital de la costa y nos triplica en número de habitantes. Las burbujas crecen y crecen, pero eso no es Ad infinitum, ese crecimiento tiene que parar algún día, y ese día es cuando los bancos dejan de prestar dinero, y cuando el sector para, para.
Una cosa es invocar al diablo y otra muy distinta verlo cuando aparece…
Nos ufanamos de ser el mejor vividero de la costa, pues bien: Somos por eso el destino más apetecido de la región, especialmente para los vecinos venezolanos más pobres que, huyendo de la tragedia en su país, terminan aquí incrementando la nuestra…
Pero la vivienda nunca baja. De hecho, en la ciudad hay casas tasadas entre 800 y mil millones de pesos. Este es el sofisma más aterrador, porque la vivienda durante el crecimiento de la burbuja aumenta tanto que casas que se compraron en 60 millones sobre planos, hoy están en 200, de manera que, como el precio nunca va a bajar, si no puedo seguir pagando, vendo, recupero la inversión y hasta me queda una ganancia, pero…
¿A quién le van a vender, si no hay quien tenga capacidad de compra, los bancos están saturados de hipotecas y todos están en el mismo lío?
No había tal riqueza generada por el crecimiento, la causa del crecimiento está respaldada por la deuda y las deudas a los bancos y a las mafias hay que pagárselas…
El epílogo es muy predecible: Como no hay empleo, no hay capacidad de pago y los bancos, así como los agiotistas, van a hacer efectivas las hipotecas, se van a llenar de casas y para recuperar liquidez, las van a empezar a rematar. Así de simple, no es una profecía sino un análisis comparado con lo que ya ocurrió en España y otros países como Dinamarca, Australia, Bélgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia, Holanda, Noruega, Portugal, Suecia, Sudáfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaña, Japón y Estados Unidos, entre otros, cada uno con intensidad y singularidades diferentes.
Resulta que la vivienda si baja…
Y los bancos no quiebran: a ellos los rescata el estado con el dinero de los contribuyentes…
Lo que está pasando nada tiene que ver con la administración actual, esto tendrían que explicarlo algunos ex alcaldes de vocación constructora; ex alcaldes que ampliaron el perímetro por sospechosos compadrazgos y los chapuceros que diseñaron POTs contrahechos.
Augusto Ramírez Uhia aún no es ex alcalde y creo que no le cabe responsabilidad alguna en la tragedia de Venezuela…
Pero es el alcalde, y debe convocar las inteligencias que se requieran para ver cómo es que vamos a afrontar esta crisis que apenas comienza y de la que hacer predicciones es casi imposible.
Porque esa burbuja ya explotó y los venezolanos están aquí. Negar ambas cosas sería un acto de negligencia colectiva.
De burbujas, migraciones y desempleo en Valledupar
Foto: Marca País Colombia